BTW aftrek bij short-stay verhuur van appartementen: mag dat?

BTW aftrekbaar bij short-stay verhuur appartementen

Een ontwikkelaar verbouwt een monumentale boerderij tot vijf appartementen en vraagt € 170.000 aan btw terug over de verbouwkosten. Het bedrijf wil de appartementen volledig gemeubileerd verhuren voor maximaal zes maanden aan tijdelijke bewoners, zoals expats en uitwisselingsstudenten. De Belastingdienst weigert de btw-teruggaaf, omdat normale woningverhuur btw-vrijgesteld is. Voor vastgoedontwikkelaars rijst de vraag wanneer verhuur precies belast is en wanneer btw aftrekbaar wordt. De centrale rechtsvraag luidt: valt verhuur van gemeubileerde appartementen voor maximaal zes maanden onder de btw-belaste shortstay-uitzondering?

Standpunten van partijen, btw bij short stay verhuur

Het ontwikkelbedrijf stelt dat de geplande verhuur van de appartementen btw-belast is onder de short-stay uitzondering. De appartementen worden volledig gemeubileerd verhuurd voor maximaal zes maanden aan mensen die tijdelijk in Nederland verblijven, zoals expats en uitwisselingsstudenten. De huurders hoeven niet te zorgen voor inventaris of onderhoud. Deze verhuur concurreert volgens het bedrijf direct met hotels en vakantieverblijven, waardoor de short-stay uitzondering van toepassing is. Dit maakt de verhuur btw-belast en de verbouwkosten aftrekbaar.

De inspecteur houdt vol dat de verhuur btw-vrijgesteld is, omdat het gewone woningverhuur betreft. Het feit dat de appartementen in het BAG een woonfunctie hebben en voor langere perioden geschikt zijn, maakt dit normale woningverhuur. De short-stay uitzondering geldt alleen voor echte hotel- en vakantieaccommodatie, niet voor appartementen die ook als gewone woning kunnen dienen. Omdat de verhuur vrijgesteld is, komt de btw op verbouwkosten niet voor aftrek in aanmerking.

Hoge Raad over short stay verhuur

De rechtbank oordeelt dat het ontwikkelbedrijf volledig gelijk heeft door toepassing van de vaste jurisprudentie van de Hoge Raad uit 2007. Volgens die criteria moet het gaan om verblijfsruimten die zijn toegerust om kort te verblijven, zonder dat de huurder belast is met de zorg voor inventaris. Het bedrijf maakt aannemelijk dat het de appartementen volledig gemeubileerd wil verhuren voor maximaal zes maanden. Deze prestatie concurreert direct met hotels, omdat beide sectoren verblijf aanbieden voor relatief korte perioden met volledige uitrusting. Het feit dat de appartementen in het BAG een woonfunctie hebben, doet niet ter zake; beslissend is de aard van de prestatie. Omdat het bedrijf accommodatie verstrekt die concurreert met hotel- en vakantiebestedingsbedrijven, valt de verhuur onder de short-stay uitzondering en is deze btw-belast.

Conclusie

Deze uitspraak bevestigt opnieuw de toepassing van criteria die de Hoge Raad al in 2007 vaststelde voor short-stay verhuur. Er is geen sprake van nieuwe rechtsontwikkeling; de rechtbank past gewoon bestaande jurisprudentie toe op een concrete situatie. De criteria zijn al jarenlang helder: kort verblijf, volledig gemeubileerd, geen zorg voor inventaris en concurrentie met hotels. Het is opvallend dat de Belastingdienst hier nog over procedeert, terwijl de regels al zo lang vaststaan. Voor vastgoedontwikkelaars verandert er dus niets; dezelfde criteria blijven gelden. Heeft u vragen over btw bij verhuurprojecten? De regels zijn duidelijk, maar de toepassing vraagt maatwerk per situatie.

ECLI: ECLI:NL:RBZWB:2025:3298

Vragen?

Heeft u naar aanleiding van vorenstaande nog één of meerdere vragen? Geen punt! U kunt mij uw casus online voorleggen. Hiervoor heb ik de optie gratis sparren met Ron bedacht. Tijdens dit half uur kunt u mij uw vraag of vragen voorleggen. Misschien kan ik u zo verder helpen en bent u direct geholpen. Is het antwoord complex en vraagt het meer tijd dan kunnen we dit ook dan bespreken. Klik hier om een afspraak te maken.

DE APP

Vanaf nu alle fiscale informatie in de app Blauwe Vrijdag.
vertel mij meer...

Blij met mijn fiscale tip?

Wees sportief en gun mij een kop koffie 😉.